恩施房价大跌意味着什么?

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昨天,好买哥的朋友圈被一份“降价未遂”的文件刷屏了。


这份名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》同时也在网络上热传,里面的内容说的是:针对社会反映比较强烈的房价断崖式下降问题,对部分楼盘进行调查核实,并列出降价现象的十条主要表现和相应的四个措施予以引导和纠正。


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关于“断崖式”的表述,大家也是有点惊呆,在恩施房协看来,开发商每平米降价超过200元,那叫大幅度的下降;下降超过300元!那叫巨大的价格反差。


所以小县城的房价,已经这样岌岌可危了么?


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开发商降价未遂


事情引起讨论后,恩施房协表示,自身只是房地产协会,非政府部门,文件其实只是一个行业的预警,该通知是协会内部的自律性要求,号召房地产开发企业自觉遵守相关的规定,不能陡然地把房子价格降得太低。


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但懂的人值得,房协其实是连接开发商和政府的桥梁。发文中的解决方案里提到了三个点:


一是暗访调查后将调查结果上报主管部门和人民政府;

二是对于不服从的企业,请业务主管部门采取相关措施予以遏制;

三是还要把备案价的下限进行制度性约束。


这份文件发出后,还抄送了市政府、市房管局和市规划局。从这几点中,吃瓜群众至少明白了恩施的房产禁降显然来源于地方主管部门,房地产协会只不过是一个更合理的发声单位罢了。


那么恩施为啥要发这么一个火急火燎的通知呢?咱们就看两个方面,一是恩施的GDP,而是恩施对房地产的依赖程度。


首先是GDP。由于交通等原因,恩施州的经济情况相对不够发达。官方数据显示,2018年恩施州GDP总量为871亿元,是湖北省唯一一个未过千亿的市州。去年恩施州GDP增速为6.2%,同样是省内最低水平。


就区县经济而言,2018年,恩施市的政府债务余额为67.4亿元,在湖北省各县市中,规模仅次于武汉市瞎的黄陂区和江夏区。根据国盛证券的统计,2018年恩施市的债务率(地方政府债务余额/综合财力)为150.4%。


而恩施的房价呢?从2014年的3K到2018年的5K,这个小城市已经完成了接近匹配二线城市的涨幅。


2018年恩施市新建商品住宅成交均价为6165.58元/平米,为全州最高,是该州房价最低的巴东县均价的两倍以上。


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但让房协担心的是今年一季度恩施成交量看似还在增长,但已经略显疲态。因为存货在增长,特别是商业库存周期达到50个月,在今年恩施“两会”上还特别提出要去商业地产库存。


另外,按照公开数据,恩施2019年的棚改相对2018年,减少了70%。


同时土地市场在流拍。一季度共计拟出让宗地13宗,其中1月份4宗,流拍1宗;2月份2宗,流拍1宗;3月份7宗,流拍4宗。从用地性质上来看,这13宗地,住宅占了11宗,共计成交6宗,剩余两宗为商业用地,仅成交1宗。


所以这样经济实力差又少了棚改支撑的小城市,居民购买力可想而知,房价的支撑更是可想而知。滞销和降价自然是意料之中情理之中的事。


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二线城市起飞,小城再无接盘侠


其实“降价未遂”的事情,各省份都出现过:


1、2018年10月,安徽砀山碧桂园将几套面积较大房子降价销售,当地政府组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会,停办相关楼盘预售许可证,同时对4家合作银行予以处罚。


2、2019年1月,有房地产业内人士爆料称,位于安徽芜湖的大发融悦东方项目因降价促销而遭到前期业主维权,降价促销活动随即被叫停。根据业主反馈的信息,该项目被指跌破市场价售房。


3、2019年3月6日,江西赣县住建局发布通知,不须销售特价房,房价不得低于今年2月,原因是买房人投诉。


然而这种文件发的越多,越是告诉大家,这些地方楼市出现了问题;同理,调控越严的城市,越说明楼市的稳定。苏州就是典型案例,前不久,苏州陆续上马限售、九年一学位、召开30家房企开会控房价。


同样是“控房价”,苏州是控制房价上涨,而恩施寄望的是遏制房价下跌。相比而言,只要有决心,想要控制上涨并非难事,但想要遏制房价下跌,却非一个地方的能量所能及。

 

原因在于,房价受到大环境影响,房地产协会固然可以通过红头文件,建立暂时的攻守同盟,但市场未必买账,价格维持得再高再稳,只要没人接盘,就没有任何意义。

 

更关键的是,房地产企业同样未必能守得住。降价销售,是为了回款需要,是为了清库存需要。不让降价,房子如果卖不出去,损失谁来承担?


对于这些小县城来说,现在别说涨了,能保证不跌,保持(房地产)平稳发展,就得拼尽全力。看到这,还想在县城老家买套房保值的人,就此退散吧。


相反的,县城拼命才能保证不跌的房价,二线城市的房价却又要开始暗搓搓的冒头。


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南京、杭州、武汉、苏州……最近这些城市的房价涨的此起彼伏,土地出让金更是屡破新高。


毫不夸张的说,二线城市才刚刚登台。因城施政后,珠海慢慢放开限购后,上层并没有开始干预。并且当苏州、成都、武汉、杭州、重庆等热点二线城市地价出现反弹后,政府也只选择了最活跃、涨幅过于离谱的做了警告。


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其实原因也不难理解。一线城市设置较高的准入门槛、四线城市人口净流出叠加二线城市抢人凶猛,于是一大波人开始考虑强二线城市工作和定居。


智联招聘最近一份高校应届毕业生的调查结果显示,强二线城市(包括杭州、成都、武汉、南京等)签约比例已经与一线城市基本持平,达到33.1%。(一线为33.5%)。


好买哥觉得,现在的二线城市,就是10年前的一线城市。不管是城市建设还是人口容纳极限,二线城市离天花板还有很远。比如武汉现在只有1100万人口,他们的目标是2000万,这些野心勃勃的城市,只要吸引到了足够的人和产业,绝对前途无量。


而房价方面,一线城市房价均价在5万左右,二线城市才2万不到。这种落差,定会随着二线城市的飞速发展而减小。


对于普通人来说,这个节点其实又是一个改变自身命运的时刻。选对城,你将乌鸦变凤凰,选错了,可能晋升渠道,又要向后延续一代了……

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